STJ decide sobre débitos tributários no mercado de leilões
O mercado de leilões tem se tornado cada vez mais atraente para os investidores, que buscam oportunidades de negócios rentáveis. Com a crescente demanda por imóveis, os leilões têm sido uma opção cada vez mais popular, oferecendo a chance de adquirir propriedades a preços competitivos. De acordo com dados da Caixa Econômica Federal, o volume de imóveis colocados em leilões tem aumentado significativamente, com um crescimento de 500% em apenas dois anos.
A hasta pública é uma das formas mais comuns de leilões, onde os imóveis são oferecidos ao público e o comprador que oferece o maior lance leva a propriedade. A arrematação é outro termo comum nesse contexto, referindo-se ao ato de adquirir um imóvel por meio de um leilão. Além disso, a licitação é um processo semelhante, onde os interessados apresentam propostas para adquirir um imóvel. Em 2024, foram 47 mil imóveis colocados no leilão do banco, um aumento significativo em relação aos 26 mil de 2023 e aos 9 mil de 2022. O mercado de leilões está em constante evolução e oferece oportunidades de negócios atraentes para os investidores. Com a tecnologia avançada, os leilões podem ser realizados de forma mais eficiente e segura, tornando-se uma opção cada vez mais popular para os compradores e vendedores de imóveis. A transparência e a segurança são fundamentais nesse processo, garantindo que os leilões sejam realizados de forma justa e imparcial.
Leilões: Um Ambiente de Atratividade Financeira e Complexidade Jurídica
Os leilões representam um ambiente que combina atratividade financeira e complexidade jurídica, exigindo atenção redobrada, especialmente após a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 1.134, que trouxe mudanças significativas à segurança jurídica dos arrematantes. A Primeira Seção do STJ fixou a tese de que, diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão que atribui responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. Essa decisão, relatada pelo ministro Teodoro Silva Santos, trouxe maior segurança jurídica aos participantes de leilões, reafirmando que o arrematante, em hasta pública, não pode ser responsabilizado por tributos pendentes relativos ao imóvel, uma vez que o crédito tributário se sub-roga no preço ofertado. Além disso, o STJ decidiu modular os efeitos da decisão, limitando sua aplicação a leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata do julgamento do Tema 1.134, e será imediatamente aplicável a processos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação, incluindo licitação e arrematação.
Implicações para o Mercado de Leilões
A decisão foi fundamentada em uma interpretação técnica do CTN, que estabelece normas gerais de responsabilidade tributária. O parágrafo único do artigo 130 excepciona a regra geral de que o adquirente de um imóvel é responsável pelos tributos devidos até a data da transmissão. No caso das hastas públicas, a sub-rogação dos créditos ocorre no preço da arrematação, protegendo o arrematante. Eventuais dívidas tributárias pendentes serão satisfeitas com o valor depositado pelo comprador, respeitando a prioridade dos credores, como os titulares de créditos trabalhistas. Essa nova orientação é um marco para o mercado de leilões, que há tempos convivia com a prática de inserir cláusulas em editais para transferir ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ esclareceu que a prática não é válida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais, incluindo licitação e hasta pública. A Caixa Econômica Federal e outras instituições financeiras devem considerar essas mudanças ao realizar leilões e arrematação de imóveis.
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Precauções para Participantes de Leilões
Apesar dos avanços jurídicos proporcionados por essa decisão, a participação em leilões continua a exigir cautela e preparo por parte dos interessados. Leilões judiciais carregam riscos inerentes, que podem ser mitigados com uma abordagem cuidadosa. Em primeiro lugar, é essencial realizar uma análise detalhada do edital, verificando todas as condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras, e se as disposições relacionadas aos tributos estão de acordo com a nova interpretação do STJ. Outro ponto fundamental é realizar consultas prévias sobre o imóvel, incluindo a busca por informações sobre hasta pública, arrematação e licitação, para evitar problemas futuros. Além disso, é importante considerar a responsabilidade tributária e as implicações do CTN para os participantes de leilões, garantindo que todos os procedimentos sejam realizados de acordo com a legislação vigente, incluindo a licitação e a hasta pública. Com essas precauções, os participantes de leilões podem minimizar os riscos e aproveitar as oportunidades oferecidas pelo mercado de leilões.
Fonte: © Estadão Imóveis
