Mudança no Plano Diretor abre caminho para investidores imobiliários mirarem ganhos de “aluguel social” em Zonas Especiais de Interesse Social, habitações populares e para pessoas de baixa renda.
O Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo de 2023 assegura benefícios para projetos que disponibilizarem moradias para indivíduos de renda baixa e média em áreas especiais de interesse social, promovendo assim a inclusão social e a diversidade nas comunidades.
Além disso, a legislação prevê a criação de mecanismos para garantir que a renda dos moradores seja compatível com a região, contribuindo para a redução das desigualdades e para a promoção de um ambiente urbano mais justo e equitativo. Dessa forma, o PDE de São Paulo busca não apenas o desenvolvimento econômico, mas também a melhoria da qualidade de vida de todos os cidadãos, independentemente de seu salário ou benefício.
Novas diretrizes para Habitações de Interesse Social em São Paulo
Ou seja, empresas do ramo imobiliário que edificarem prédios em áreas centrais e próximas a vias de transporte público têm direito a benefícios construtivos, desde que o edifício contenha total ou parcialmente Habitações de Interesse Social (HIS). Em contrapartida, esses empreendimentos se comprometem a destinar as unidades ou parte delas para a população enquadrada em HIS 1 (famílias com renda de até R$ 4.236), HIS 2 (famílias com renda de R$ 8.472) ou HMP (Habitação de Mercado Popular) – com renda de até R$ 14.120.
Impacto do novo Plano Diretor na cidade de São Paulo
Atuantes do setor imobiliário, porém, destacam uma falha nesse sistema: após a aquisição do imóvel, nada impedia que o novo proprietário o vendesse a alguém que não se encaixasse nessas faixas de renda. Além disso, havia incorporadoras que anunciavam unidades com esse propósito, mas omitiam essa informação na venda.
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Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, menciona que muitas vezes o novo comprador não tinha conhecimento de que se tratava de uma HIS. ‘Não havia uma regulamentação tão clara sobre a destinação do imóvel. Como deveria ser feita? Quem fiscalizaria a entrega? A iniciativa foi concebida com foco na venda, mas era difícil controlar a revenda’, argumenta Steinbruch.
Então, em 19 de janeiro de 2024, foi emitido o decreto Nº 63.130, que autorizou a aquisição dessas unidades por qualquer pessoa, desde que se comprometesse a alugá-las para o público que se enquadra nos critérios de moradia social.
Para ter esse direito, o comprador deve registrar na matrícula do imóvel a destinação original (HIS ou HMP) e garantir que os locatários atendam aos requisitos de renda do imóvel, mediante apresentação de certidão que comprove a renda do novo morador.
‘Vemos que a maneira mais eficaz de preservar o propósito da unidade é destiná-la para locação e monitorar quem vai residir nela’, comenta Steinbruch. ‘Nos empreendimentos que administramos, fazemos um acompanhamento constante. Se o locatário demonstrar aumento na renda após 30 meses, ele precisará sair. Dessa forma, a unidade continuará abrigando a população de HIS por muitos anos’, destaca.
Atualmente, a Yuca está à frente de três projetos desse tipo, em parceria com incorporadoras. São unidades de 26 a 30 m² em locais como Vila Tolstoi, Santa Cecília e Santo Amaro. A avaliação dos locatários é feita por meio da análise do holerite e extrato bancário dos últimos seis meses. A empresa estabelece que os pacotes, que englobam aluguel, IPTU e condomínio, não devem exceder 40% da renda do limite superior da faixa HIS. Os valores dos pacotes variam de R$ 1.880 a R$ 1.999 mensais.
O decreto aprovado neste ano possibilita a compra de unidades HIS para locação popular. ‘É uma demanda latente que todos reconhecem, por isso os investidores se dedicam tanto a esse tipo de negócio’, avalia Marcos Túlio Campos, diretor de Incorporação da EBM Desenvolvimento Imobiliário. A empresa está envolvida no desenvolvimento de
Fonte: © Estadão Imóveis
