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Normas impedem arrematação por preço vil em execução extrajudicial de bem alienado fiduciariamente por escritura pública.
Via @consultor_juridico | As regras gerais que proíbem a aquisição de um bem por valor muito baixo são totalmente válidas no contexto de execução extrajudicial de um imóvel sujeito a alienação fiduciária, mesmo para situações anteriores à Lei 14.711/2023. A decisão foi tomada pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que anulou a aquisição do imóvel de uma empresa devedora.
Essa decisão ressalta a importância de proteger o direito de propriedade e garantir que a venda de um imóvel seja feita de forma justa e equitativa. Além disso, reforça a necessidade de respeitar as normas vigentes para assegurar a integridade do bem em questão e evitar possíveis prejuízos para os envolvidos.
Execução Extrajudicial de Imóvel por Alienção Fiduciária
No desenrolar do processo, foi determinada a realização de um novo leilão envolvendo o imóvel em questão. A situação gira em torno de uma empresa que contratou um empréstimo de R$ 28,6 milhões por meio de uma escritura pública de cessão de crédito, com a inclusão de um pacto adjeto de alienação fiduciária do bem. O compromisso era liquidar a dívida em 18 parcelas mensais.
Essa transação implicou na transferência da propriedade do imóvel ao credor como forma de garantia, caso houvesse inadimplência. E foi exatamente o que ocorreu. A empresa devedora deixou de honrar com suas obrigações a partir da quarta parcela, desencadeando assim a execução extrajudicial do imóvel, avaliado em R$ 84,4 milhões.
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No primeiro leilão realizado, nenhum lance alcançou o valor estipulado para a propriedade. No entanto, no segundo leilão, um lance de R$ 33 milhões foi o vencedor, o qual foi suficiente para quitar o saldo devedor e os demais encargos relacionados, incluindo o custo do leilão, os juros da dívida e as obrigações tributárias, como o ITBI.
Contudo, a empresa devedora questionou a legalidade da arrematação, alegando que o preço final foi vil, indo de encontro ao artigo 884 do Código Civil e ao artigo 891 do Código de Processo Civil. Esses dispositivos legais proíbem o enriquecimento sem causa e estabelecem critérios para alienações, incluindo a não aceitação de lances considerados vil, ou seja, inferiores a 50% do valor de avaliação.
Apesar da argumentação da empresa, o Tribunal de Justiça de São Paulo rejeitou a alegação, baseando-se no fato de que tais critérios não estavam previstos na Lei 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária. A legislação foi posteriormente alterada pela Lei 14.711/2023, estabelecendo novos parâmetros para os leilões.
O relator do caso no STJ, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que tanto a doutrina quanto a jurisprudência já apontavam a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil, mesmo antes das mudanças legislativas. A decisão final reforçou a importância de seguir as normas vigentes e a jurisprudência consolidada nesse tipo de situação.
Fonte: © Direto News
