Artigo de Leandro Begara sobre instrumento de incentivo pós-revisão do Plano Diretor de SP, abordando fachadas ativas, potencial construtivo e espaços comerciais.
Em um estudo realizado há alguns anos, tive a oportunidade de liderar uma equipe que analisou a importância das fachadas ativas em projetos imobiliários urbanos. A demanda veio de entidades importantes como o SECOVI-SP e a ACSP, e a proposta de fachadas ativas fazia parte de uma série de mudanças no cenário urbano de São Paulo. A discussão sobre a relevância dessas fachadas ativas era intensa, refletindo diferentes pontos de vista sobre o impacto desta prática inovadora.
A implementação de fachadas vivas em áreas urbanas pode transformar significativamente a dinâmica e a estética das cidades. Ao integrar o conceito de design de fachada com a necessidade de promover uma frente ativa, é possível criar espaços mais atrativos e funcionais para a comunidade local. Essa abordagem, cada vez mais presente em ambientes urbanos, busca não apenas aprimorar a arquitetura, mas também estimular a interação e o engajamento das pessoas com os espaços públicos. A valorização das fachadas ativas pode ser um importante passo em direção a cidades mais dinâmicas e humanizadas.
Reflexos do Plano Diretor na Cidade: Uma Análise Necessária
A importância de melhorar o ambiente urbano em uma grande metrópole como a maior do hemisfério Sul sempre foi evidente, e o Plano Diretor buscou opções ousadas e, de certa forma, inovadoras. Com as mudanças ocorridas desde então, incluindo a revisão do Plano Diretor no ano passado e as discussões atuais sobre a LUOS, torna-se crucial avaliar os impactos que o PD 2014 teve na cidade e ajustá-lo para o futuro.
Uma das iniciativas mais notáveis foi incentivar a presença de lojas em fachadas ativas. De acordo com dados da Geoimóvel, foram identificados 320 empreendimentos lançados desde 2016 com pelo menos 1 loja nesse formato. Somando um total de 743 lojas, cada lançamento possui em média 2,3 lojas, totalizando cerca de 149 mil m² de área privativa. Essa estratégia busca promover uma frente ativa nas construções, estimulando a interação com o espaço urbano.
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Entretanto, apesar do potencial construtivo adicional oferecido a esses empreendimentos, nem sempre a demanda acompanha essa oferta. Um estudo da Urban Systems em 2015 apontou que o acréscimo de potencial construtivo proporcionado pelas fachadas ativas nem sempre encontra respaldo no mercado, resultando em espaços comerciais vazios.
A concentração desses empreendimentos nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana mostra a tentativa de privilegiar áreas de maior movimento e atratividade. Contudo, mesmo nessas regiões, a presença de espaços comerciais desocupados indica um descompasso entre oferta e demanda.
Olhando para o futuro, é necessário encontrar um equilíbrio na oferta de espaços comerciais, de modo a tornar os aluguéis mais acessíveis e sustentáveis para os comerciantes. A valorização dos aluguéis, resultante das mudanças promovidas pelo Plano Diretor, pode estar dificultando a ocupação desses espaços, especialmente para negócios que operavam em locais mais econômicos anteriormente.
Portanto, é essencial repensar o dispositivo legal que rege essa questão, garantindo que os incentivos propostos não resultem em novos problemas. A cidade do futuro agradece por medidas que buscam aprimorar o ambiente urbano de maneira equilibrada e sustentável.
Fonte: © Estadão Imóveis
